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面向北京码农同胞的从0开始的买房踩盘实录，目标只有一个: 每一分钱都花的明白(持续补充和完善ing…)

北京买房图鉴

  • 全帝都已买房或意图买房者，团结起来！构建属于我们自己的统一战线！

大纲

写在前面

  • 在北京，买房（尤其是买新房），就像是在打仗——一边冲，一边抢，一边想，一边定——且买且珍惜
  • 本人非中介，非售楼处销售，只是芸芸买房或意图买房的众生当中的一员
  • 本项目意图为努力消除购房过程中的信息不对称及信息偏差，尽可能全面且详尽的呈现北京楼市样貌，帮助到包括自己在内的每一个购房者
  • 本项目倾向于开门见山、平铺直叙，个中建议不构成最终买房建议，仅陈述客观事实，不意图影响决策权

北京行政区划

  • 市辖区：东城区、西城区、朝阳区、丰台区、石景山区、海淀区、门头沟区、房山区、大兴区、通州区、顺义区、昌平区、怀柔区、平谷区、密云区、延庆区

北京市政规划

  • 注意生态涵养区这个概念，按照规划，可能此地将来鸟语花香、山清水秀，但是除此之外呢？是否适合投资 or 自住？换言之，可能此地永远不会进一步开发，甚至逆工业化。

北京城市总体规划(2016年—2035年)

  1. 京津冀区域空间格局示意图
  2. 市域空间结构规划图
  3. 文化中心空间布局保障示意图
  4. 科技创新中心空间布局保障示意图
  5. 市域绿色空间结构规划图
  6. 市域历史文化名城保护结构规划图
  7. 市域风貌分区示意图
  8. 核心区空间结构规划图
  9. 老城传统空间格局保护示意图
  10. 中心城区空间结构规划图
  11. 中心城区功能分区示意图
  12. 中心城区市级绿道系统规划图
  13. 中心城区通风廊道规划示意图
  14. 中心城区蓝网系统规划图
  15. 中心城区道路网系统规划图
  16. 北京城市副中心与中心城区、东部地区关系示意图
  17. 北京城市副中心空间结构规划图
  18. 北京城市副中心绿色空间结构规划图
  19. 市域干线公路网及公路主枢纽规划图
  20. 市域轨道交通2021年规划示意图
  21. 市域客运枢纽体系规划图
  22. 市域永久基本农田规划图
  23. 市域两线三区规划图
  24. 市域用地功能规划图
  • 以上各图异常重要，直接反应自住需求在现时是否得到满足，抑或投资价值和区域发展在未来是否有广阔空间及希望
  • 参考文献: 北京市人民政府官方网站

北京市现有轨道交通路线图

  • 猛的一看很唬人，但是细品起来，与需求相比，建设力度、建设速度、总里程、时速、覆盖范围，还远远远远不够，远未覆盖北京全部行政区划

北京市未来轨道交通规划路线图

近期规划(2021年): 市域轨道交通2021年规划示意图

  • 马上投入使用，万分期待

中长期规划(2035年+)

  • 这才叫地铁(๑•̀ㅂ•́)و✧

三城一区

北京市购房资格

北京市购房贷款政策

限竞房7090

  • 限竞房: 限制房价竞争地价，开发商从地方政府手中拿地，地价开放竞拍；开发商把房子卖给大众，政府规定了最高定价以做限制，开发商不能捂盘惜售或漫天要价。除了上述规定和房本下的比一般商品房略慢之外，其余各点，限竞房完全和商品房一样
  • 7090政策: 一个地块90平米以下的刚需型户型，要占整个地块面积的70%以上。注意是面积，不是户数，按照地块总面积和7090政策所要求的比率，实际上90平米以下的刚需型户型的户数要远远多余90平米以上的改善型户型的户数，君可自行计算

何为好房

  1. 户型方正
  2. 通透良好
  3. 动静分区
  4. 干湿分区
  5. 公私分区
  6. 动线合理

  • 参考文献: 居理新房笔记

北京住建委

北京市住房和城乡建设委员会

走村串巷之肉身踩盘实录

北城

城市方位 开发商 楼盘名称 片区位置
北城 华润置地/北京建工/首开 万象悦府 昌平朱辛庄
北城 北京建工/北京住总地产/首开 奥森one 昌平东小口
北城 绿城**/世茂/中交地产 奥海明月 昌平东小口
北城 罗顿沙河/信达地产 国子郡 昌平沙河高教园
北城 金地集团/首开/旭辉集团 公园十七区 顺义后沙峪
北城 北京建工地产 建邦顺颐府 顺义后沙峪
北城 金隅/北辰 金辰府 昌平北七家定泗路
北城 招商蛇口 招商都会中心 昌平南邵

南城

城市方位 开发商 楼盘名称 片区位置
南城 融创** 融创亦庄壹号 亦庄路东次渠南定海园
南城 招商蛇口 招商臻拢府 亦庄路东次渠南定海园
南城 中海地产 中海寰宇时代 大兴瀛海
南城 **铁建地产 中铁建国际公馆 亦庄河西
南城 金融街 金融街金悦府 大兴义和庄
南城 京能置业/电建地产 京建铭悦湾 大兴旧宫
南城 中骏 中骏云景台 房山良乡
南城 保利地产/北京建工 和悦春风 大兴庞各庄
南城 旭辉集团 旭辉城 房山良乡
南城 中海/首开/保利/龙湖 金樾和著 房山良乡
南城 北京经开 经开汀塘 亦庄路东次渠南
南城 首创/远洋 禧瑞天著 亦庄路东次渠南
南城 中交地产/华润置地 橡树湾 通州马驹桥
南城 雅居乐 京华雅郡 亦庄河西
南城 北京金隅 金隅学府 亦庄河西
南城 绿城** 明月听蘭 通州台湖
南城 万科/首开 城市之光 通州台湖
南城 金茂 金茂悦 通州台湖
南城 新城控股 新城熙红印 大兴西红门

写在后面

一点小感触(不构成最终决策建议)

  • 在北京买房是玄学，既看个人奋斗也看历史进程同时还看缘分，有点说不清道不明，但是作为工(cheng)程(xu)师(yuan)，就要尽可能的把玄学转化为科学，抽丝剥茧的付诸理性
  • 不要过分纠结于风水，适度就好，如果严格抠“上风上水”的概念，延庆密云和十三陵是真·上风上水，问题是，有多少人会选择去那里买房置业？
  • 作为新一代科技人，不要纠结于老观念，比如“东尊西贵南穷北贱”等俚语，其实这里的原话是“东富西贵穷文破武”，压根就没讨论四九城门之外的“郊县天王”们。退一万步讲，崇文宣武都合进了东西城了，北京一直在变，时代也一直在变，观念也得跟着与时俱进
  • 就新盘而言，南城广阔天地，北城凤毛菱角，北城由于历史原因开发较早，可开发地块所剩无几，南城如今在京津冀一体化的历史进程下，新盘百花齐放
  • 北京大多地方是先有人后规划，甚至是有人有到犯了大城市病不得不治理的地步才矫正，典型的比如码农的大本营回天地区
  • 北京同样也有一些地方是先规划后有人，由于后发优势，城市基建、产业分布、生态涵养和宜居程度，比先行一步的地方要科学合理的多，比如亦庄
  • 谨慎入手“三不管地带”，每个区域都有核心区，而行政区划交界处，是万难成为核心区备选项的，区政府也很小概率在未来将过多的资源投放在这里
  • 谨慎入手有大量小户型(70平米以下的面积)的楼盘，有众多50+、60+等一居室或者开间的小户型的楼盘，意味着购买此户型的业主自住的可能性不高，投资保值外带出租的可能性略高，意味着将来小区会伴随有大量租户，人员流动量会高，人员构成会略显复杂。每一个楼盘，都是户型越整齐简单，越好。反例为动辄10多种乃至20多种户型的楼盘，往往伴随有大量上述提到的小户型的楼盘，即为这种
  • 楼盘规模适中为佳，楼盘规模太小，只有寥寥几栋楼，甚至和旁边的二手老旧小区共用一个物业的楼盘，物业品质不会很高，甚至在从买房到入住的一连串过程中万一遇到问题，孤掌难鸣，难以形成众多有组织的维权力量；楼盘规模太大，恨不得一期工程就1000多户，到处都是楼，楼间距、绿化率会很低，容积率会很高，严重影响入住后的居住体验，参照回天地区的老旧小区；楼盘总户数为1000户~2000户为佳
  • 理性对待开发商所宣扬的“中轴线”概念，中轴线沿线大多分布着公园，象征大于实际，北京为了防雾霾嚯开的那道口子，也是中轴线，真·风口，小心被吹上天
  • 学区的概念仅针对于义务教育阶段，9年以下的幼儿园，如今的新房每一个楼盘都有预留地作为将来建成的幼儿园使用，开发商自己都不知道这块预留地政府将来会建哪一个幼儿园；9年以上的高中和大学，得后浪们自己考；在大学门口那不叫学区，想利用邻居优势去使用高校的公共资源，比如操场场地和健身器材之类，有的学校闲人免进。另外，有学校的地方，商业配套很小概率会有很大发展，毕竟学生党绝大多数时候都在校园内部解决生活问题
  • 不管是什么楼盘，次顶层永远是最好的，也最贵，其次是中间楼层。而1层2层3层顶层，往往是开发商搞特价的对象，对楼层不敏感的可以留意下
  • 公园盘适合于上岁数的长者或者事业有成之人，不太适合首套刚需的单身或者小年轻夫妇，简言之就是一句话，出门车接车送的或不赶时间的或休养生息的，适合公园房，因为公园盘周边有大片的公园，有些可能是永久公园，意味着没有大规模的商业配套，甚至坐个公交都可能得绕"园"半圈。天天赶时间早出晚归，日常到家很晚的上班族，更应该关心交通和商业配套，毕竟你可以1个月不逛公园，但是你不太可能一个月不坐地铁
  • 距离地铁太远肯定是不行的，但是距离地铁不一定是越近越好，现在的小区都是开放式小区，没有围墙，但是地块周边有绿化隔离带。如果到地铁的距离近到地铁轨道横亘到小区窗户外的地步，会伴随而生噪音、人员流动繁杂、治安等诸多问题
  • 不要怕麻烦，该问别憋着，房产中介和售楼处销售和你说的，永远都是他们想和你说的，TA们不说的部分，得自己探索和主动张嘴问，"心疼"开发商的，怕麻烦的，不好意思张嘴问的，要么就是腰缠万贯的狠人，要么就是钱多人傻的憨憨
  • 作为买房人，和开发商有着根本利益冲突，在商品房预售制度下，北京绝大多数新盘都是期房，交了首付2到3年以后才交房，首付的动辄上百万的资金在这2年到3年的时间内，会损失非常多的收益，便宜的只是开发商。纵观买房、交房、验收、入住的各个环节，对于敲骨吸髓的开发商，斤斤计较是不够的，永远得两两计较、锱铢必较

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