경기선행지수와 부동산 데이터로 살펴본 한국 경제

Team : 밤맹이, dbdbdeep
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1. 경기종합지수(Composite Economic Indexes) 란?

우리나라의 경기종합지수는 선행종합지수, 동행종합지수, 후행종합지수 3개가 작성되고 있으며, 기준년도 수치가 100(예, 2015=100)이 되도록 하여 산출하고 있다.

매월 통계청에서 19개(선행 7개, 동행 7개, 후행 5개) 구성지표의 자료를 수집하고 이를 가공ㆍ종합하여 작성ㆍ공표한다.

선행종합지수

: 선행종합지수는 건설수주, 재고순환, 경제심리지수 등의 지표처럼 실제 경기순환에 앞서 변동하는 개별지표를 가공ㆍ종합하여 만든 지수로 향후 경기변동의 단기 예측에 이용된다.
선행종합지수 구성지표
1. 재고순환지표
2. 경제심리지수
3. 건설수주액(실질)
4. 기계류내수출하지수(선박제외)
5. 수출입물가비율
6. 코스피
7. 장단기금리차

2. 우리가 가진 데이터 중 가장 선행종합지수와 상관도가 높은 데이터는?

건설수주액과 경기선행지수간의 상관계수 히트맵

모든 데이터들과 경기선행지수간의 상관계수 히트맵

선행종합지수와 가장 높은 변수 TOP9

경기선행지수와 서울 아파트 주택전세가격지수(KB)가 가장 상관계수가 높았다.

모든 데이터를 통해서 상관계수를 추출했을 때, 미미한 차이였지만 주택전세가격지수(서울 아파트)가 약 0.986으로 경기선행지수와 가장 높은 상관 관계를 보였다.
대한민국 인구의 절반이 서울과 수도권에 모여있고, 서울 아파트가 가장 거래량, 공급량에서 차지하는 비율이 높을 것이라 추측할 수 있고, 그에 따라 경기 순환지표에 높은 영향을 줄 것으로 추론된다.

3. 선행종합지수는 정말 선행하여 움직이는가?

선행종합지수와 부동산 지수들 간의 선행관계

주택전세가격지수들은 모두 비슷한 패턴을 보인다. 모두를 비교할 순 없으니 가장 상관관계가 높은 서울 아파트 전세값과 선행종합지수 간의 선행/후행 관계를 더 자세히 살펴보기로 한다.

상관계수가 높은 TOP5 변수들과 선행종합지수의 라인 차트

선행종합지수(푸른색)과 서울 아파트 주택전세지수(주황색)의 차분값 라인차트

전세 지수는 지속해서 상승하는 양상을 보이니, 변동 값을 보기 힘들다. "부동산 지수가 움직이기 전에, 선행지수가 먼저 움직이는지 보려면, 변동성을 봐야 한다."는 전제 하에 지수들의 차분값(Difference)을 살펴보기로 한다.
차분 값의 급격한 변동이 있었던 시점에서, 실제로 '그 전에 선행지수가 동일한 방향으로 움직였는가?'를 보고자 한다.

1998년 3월~5월

"국제통화기금(IMF) 한파의 영향으로 주택건설업체들의 부도가 꼬리를 물고 있는데다 분양시장은 고금리와 소비자들의 심리적 위축 영향으로 마비현상이 갈수록 심화"

<확대경> 주택공급 부족 대란 오나

1998년 1월~4월 사이에 본격적으로 전세지수가 떨어지기 전에, 약 3개월 앞선 1997년 10월부터 선행지수가 하락하기 시작한다.

2000년 12월까지 전세가격지수가 하락하기 전에도, 1개월 앞서 선행지수가 움직였다.

2000년 11월

"지난 6월 넷째주 이후 처음으로 하락세로 돌아선 것이다. 전세가가 오를대로 오른데다 수요도 줄어든데 따른 것으로 분석된다. 중소형 아파트비중이 상대적으로 많은 관악 금천 구로 광진 성북 중랑구 등의전세가격이 약세를 보였다."

서울 전세價 '주춤;...매매價 덩달아 약세

4. 2021년은 어떻게 될까?

선행종합지수와 서울 아파트 주택전세지수의 차분값(변동성)은 2020년 말 크게 뛰었다가 하락추세인 것으로 보인다.

ARIMA모델의 향후 5개월 예측 값은 유지 상태인 것 처럼 보이나, 실제 마지막 5개월 상승폭은 하락하고 있다.

원인1. 2020년 7월 임대차 3법 시행의 파장

세입자에게 1회의 계약갱신요구권을 보장해 현행 2년에서 4년(2+2)으로 계약 연장을 보장한다.
전월세상한제는 임대료 상승폭을 직전 계약 임대료의 5% 내로 하되, 지자체가 조례로 상한을 정할 수 있도록 했다.
이에 따라 2021년 6월 1일부터는 전월세 거래 등 주택 임대차 계약 시 임대차 계약 당사자(집주인과 세입자)가 30일 이내에 주택 소재지 관청에 임대차 보증금 등 임대차 계약 정보를 신고해야 한다. 만약 당사자 중 일방이 신고를 거부하면 단독으로 신고할 수 있도록 했으며, 임대차 신고가 이뤄지면 확정일자를 부여한 것으로 간주된다.
참고1 : 임대차 3법
참고2 : 임대차 3법 파장 ‘2+2년 계약 연장’ ‘5% 상한’ 의무화

원인2. 계절적 비수기

전셋값 상승률은 최근 둔화되는 추세다. KB부동산이 조사한 이번달 서울 아파트 전세가격 상승률은 전월 대비 0.80%로, 지난해 11월(2.77%) 이후 4개월 연속 상승폭이 줄어들었다. 이번달 강남구 아파트 전세가격지수는 0.01% 하락해 2019년 7월(-0.02%) 이후 20개월 만에 하락전환했다. 학군 배정 등 이사수요가 마무리되면서 고가 전세 중심으로 매물이 쌓이기 시작한 것으로 풀이된다.

서울 아파트 평균 전셋값 6억 돌파…3년 전 평균 매매가 수준

결론 : 증가폭의 약한 감소세가 예상된다.

선행종합지수의 차분값은 양의 값(상승)을 유지하면서 아주 작은 폭으로 감소세에 있으며, 이에 따라 6~7월까지는 서울 아파트 전세매매가격지수도 증가세가 감소할 것으로 전망된다.
2020년 7월, 임대차 3법이 시행되면서, 계약갱신 요구권 보장에 따라 세입자들은 두배(2년+2년)로 계약 연장을 보장받게 되었고, 임대료 상승폭은 5%로 제한되었다. 일각에서는 "전월세상한제 등 임대 시장에 대한 규제가 강해지면 전월세 공급량이 감소하는 등 시장이 불안해질 가능성이 크고 결국 애꿎은 세입자에게 피해가 돌아갈 것"이라는 전망도 보인다.

"지난해 8월(5억1011만원) 5억원 선을 돌파한 뒤 불과 7개월만에 앞자리 수를 갈아치웠다. 지난해 3월(4억8393만원)과 비교해 1년 만에 약 25%(1억2170만원) 급등했다. 다만 전셋값 상승률은 최근 둔화되는 추세다. (...) 서울 아파트 전세가격 상승률은 전월 대비 0.80%로, 지난해 11월(2.77%) 이후 4개월 연속 상승폭이 줄어들었다."

서울 아파트 전셋값 6억 돌파…임대차법 7개월만에 1억 상승

johanjun/dacon_finance2021