- 0.前言
- 1.买卖前的产权审核
- 2.交定金与签预约买卖合同（俗称定金协议）
- 3.赎楼
- 4.付首付及资金监管
- 5.签订买卖合同（俗称网签）
- 6.选银行和办按揭
- 7.过户及交税
- 8.后续事项
- 9.补充：扫盲知识点
二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易。
二手房是相对开发商手里的商品房而言的，是房地产产权交易二级市场的俗称， 包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。
那么二手房交易的详细流程及注意事项呢？
请通读全文，充分理解每个步骤所需事项，特别需要注意“风险提示”部分。 大家都是成年人，需要有较强的契约意识，您签订的所有协议或合同均具有法律效应，交易前后做好对自己的保护，避免承担过多损失。
如果您通过中介买房，依然可以参考本指南，每一步都要求中介提供相应的证明材料； 若无纸证明或者录音，切勿凭个人感觉相信中介所说的任何承诺！建议与中介沟通任何环节都用手机录音；如果有纠纷，是诉讼成功相当重要的证据。
担心买到产权有瑕疵的房子，是买家们不敢进行自主交易的一大原因。但做足前期准备工作，这一问题也将不是问题。
- 首先，要仔细查看业主的房产证，注意房产证上有几个人的署名。
- 如果有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字;
- 其次，看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。
- 尽量要求卖家出示自己的征信报告，房产证上有几个人，几个人的都要出示。
此环节最大风险即是产权瑕疵问题，所以在交定金之前，必须去房管局查档（产调）并得到确定答案。 你相中的房屋有可能处于抵押状态，也有可能因为有债务纠纷而处于查封状态，而一旦房屋产权有问题，交易即宣布无效。
产权瑕疵问题排除后，另一个最大的风险就是卖家风险。卖家有可能欠债，房子后面有可能被法院查封。（查封的房子后面是无法办理贷款的） 虽然要求卖家出示征信报告有一定难度且不一定百分百能体现卖家债务情况，你仍可以尝试坚持；如果卖家对自己的信用没有疑问，一般不会对这个问题太过担忧。 通过这个可以排除一些信用比较差的卖家。民间借贷比较难查出来，但既然走到民间借贷这步了，如果卖家用信用卡的话，信用记录也会有所体现。
看好房子，确定房屋产权后，交定金就是顺理成章的事。但千万不要忽视这个小小的环节，交定金也是有窍门的。
房子动辄上百万，以5%计算定金额度也能达到5万元。所以当交易进行到这个环节时，请多留个心眼。
如果你看中的房子还在按揭中，定金最好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管。
如果买卖双方都有可以信赖的第三方，则可以签一个简单协议，约定赎楼完毕之后给定金卖方， 需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为违约”。
如果没有可信赖的第三方，定金最好交由银行监管。具体做法是：买卖双方到银行去签一份监管协议即可，约定在交易中心完成递件手续后，划拨到卖家账户上。
一般来说，在交定金的时候会签一份预约买卖合同（俗称定金协议），示范文本可以在所在城市国土房管局网站上下载。 合同至少需要约定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等，具体条款见示范文本。
- 当下楼价上涨，买家如想防止卖家毁约不卖，可交足额定金或约定高额违约金，提高违约成本。但定金或违约金不得高于成交金额的20%;
- 卖家有可能以定金在监管未拿到手为由毁约卖楼，所以预约买卖合同中应注明“交由第三方监管即视为卖方收讫”;
- 为避免交房前业主存在拖欠费用，以及交房后户口不迁走等现象，你需要签一份交房保证金协议，约定从定金中扣除1~5万元左右的保证金。 在查验家具、电器完好，水电、物管等费用缴清，钥匙交接完毕之后，再退还保证金。
如果卖家房子有贷款或者其他抵押，则需要赎楼这一步。
赎楼是一门大学问，不同赎楼方式费用不同、供楼时间不同、面临的风险也不同。
一般来说，赎楼是业主方的责任。赎楼有两种操作方式：
- 业主通过担保公司，向银行借款赎楼，产生的是0.8%的担保费用，以及0 .4%的短期赎楼利息，等买家房产证出来之后，再到银行做按揭;
- 买家通过担保公司向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖家，其中只需要产生担保费，但买家需要提前供楼。
“出于风险考虑，买家最好采用前一种方式赎楼。 通过后一种方式，可节省0.4%的短期赎楼利息，但如果交易终止、卖家悔约不卖或是房屋存在产权问题，买家将陷入被动境地。”
这里边还有一些小窍门：如果通过同行转按揭，上述费用少不了，但可以节省不少时间。 另外，担保公司与银行有对接的关系，比如某个担保公司对应的银行可能就只有工行、中行等等。 如果不知道如何选择担保公司，可到打算办按揭的银行咨询，否则先行选择担保公司可能要空跑一趟。
因赎楼产生的风险，为此环节中最大。 买家拿现金赎楼或自己通过担保公司向银行贷款赎楼，都是不可取的方法。如果发生交易因意外原因终止、房屋被查封等问题，买家会冒风险。 几位中介按揭部专家，均认同“两笔款赎楼”，即业主自己通过担保公司向银行借款。
除了产权问题之外，自主交易需要担心的第二大问题就是资金监管。事实上，资金监管目前已成体系，买卖双方按照既成规定来做，风险很小。 无论是通过何种方式交易，首期款必须放银行监管。
具体操作是：
- 买卖双方到银行签一份资金监管协议，然后各自在银行开一个账户，约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后，首期款打给卖方。
- 如果交易顺利完成，银行会把款项打给卖方;
- 如果中间出现问题交易终止，则把首期款再打回给买方。
银行提供此项服务，一般会收取单笔500元左右的监管费，但如果你是通过要按揭的银行办理资金监管，则可以省去这笔费用。 出于公平角度考虑，银行会要求买卖双方在签监管协议时就在放款书上先签字，这样放款时买卖双方不需要亲自到银行，也能避免买家到时候不配合放款给卖家带来困扰。
- 买家要保证首期款通过独立的第三方进行监管，避免资金风险。用首期款为卖家赎楼更是险上加险。
- 倘若放款书没有提前签字，卖家在买家过户完毕之后要及时催促解冻首期款，避免“人走茶凉”。
在交定金环节，已经提前知会：
自主交易可以先签订一个“书面协议”，这个协议与普通的中介的居间合同非常类似，只是缺少了中介那部分内容。
其格式可以参考中介的居间合同，或者直接到XX市国土房管局网站的“信息公开”栏目的房地产管理相关下载处， 下载《XX市二手房预约买卖及居间服务合同(2008版示范文本)》作为参考。
签订书面协议时，最主要要关注四个方面，是产权情况、房产总价、交易税费及日期，其中要注意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担。 日期也是非常重要，像交定金、过户、交楼时间，确定日期才能够保证交易顺利进行，例如规定赎楼要在45天内做完，首期款在签完合同内7天做银行监管等。
交付首期之后，就可签订国土房管局的正式二手房买卖合同。
自主交易双方可以在任何能够上网的地方，上到房协的网站，注册并填写相关内容，经过共4个工作日的确权及办理时间后，就可以直接到房协去领取，完全免费。 目前房协已经取消了中介代打合同的资格，不过还是有中介通过公司端口代打二手房合同并收取一定费用。这个费用并不固定，一般是180元以上，多的更有三四百元。
- 如果房产有共有权人，要让共有权人一同签字，避免后面出现共有权人不同意出售导致交易存在失败的可能。
- 如果有租约的，应该让租客签订放弃优先购买权的证明，避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败。
- 如果房产有较为贵重的家私家电，最好在附表中对家具家电的情况加以详细描述，例如家具家电的品牌、新旧程度等， 有必要的话还可以附上家具家电的照片，以防交房时出现货不对板的情况。
- 如果该房产附有户口，要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约条件。
- 要明确违约责任，特别是在目前房价上涨的情况下，业主违约的几率增大，明确违约责任才能保障自己的权益。
如果不是一次性付款，买家还需要到银行做按揭贷款。去银行做贷款申请需要买卖双方到场，要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。
申请贷款时直接找到银行的客户经理，说要做房产按揭，他就会帮忙处理。一般来说当天就能够确批复。 但有时候也会出现贷款额度不能达到预期的情况，像评估价高的银行需要再评估，一般会延长二三个工作日。
不过在办理按揭前，买方需要自己心里有个数，如果房产楼龄较新，例如是在2000年以后入伙，因为评估价比较高，贷款一般可以贷到八成。 如果是在2000年以前的房子，那么贷款一般只能做到六七成。至于定金、首期款的银行监管，也可以在申请按揭时同时办理，免得来回跑腿。
至于银行的选择，中介人员推荐说四大国有银行的贷款额度会较宽松，而且办事效率会高一些。 至于利率是否能下浮，每家银行执行的政策基本一致，所以并不需要更多考虑。
- 如果贷款额度达不到预期，买家需要做好支付更多首期款的准备，否则交易不成将造成违约。贷款额度可以根据房龄做简单估算，或者先让中介调查好。
- 目前二套房贷有收紧趋势，有可能出现贷款批不下来的情况，那么为预防该情况发生后双方发生纠纷，可以在合同中约定解决方法， 例如是解除合同还是赔偿违约金等。
去过户时，需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手续。买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同。 一般递件后，拿到回执业主就可以让银行放之前监管的定金。
交税时，如果合同约定是各付税费，那么两人必须同时到场; 如果是业主实收，就只需要买家到场。
至于拿新证，一次性付款就可以直接拿新的房产证; 如果是按揭贷款拿的就是房产证复印件，银行也会自动去国土房管局办理抵押手续，在5个工作日后放尾款给业主。
- 房地产的风险责任，产权转移前由转让人承担，产权转移后由受让人承担。 也就是说过户后房屋出现损害等风险，是由买方承担的，所以买方需要在过户前仔细确认房子是否有质量问题。
- 目前房价上涨，有业主会以虚假债务为由让法院查封房产，让过户期间的房产交易终止，买方可以在合同中增加一条条款， 约定如果在过户中因业主原因房产遭到查封，那么视为业主违约，必须承担违约责任。
交房一般就涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接，如果房产内部还有家具家电，还要核实清楚是否有被更换或搬走，最终业主才交钥匙，正式完成交易。
而上述的水电等交接，就要分别到管理处、水务局、有线电视台、供电局等部门去办理，双方应准备好房产证复印件、身份证等; 部分地区办理水电交接的时候也许要提供抵押合同，交易双方最好在去之前打电话进行咨询，以免来回跑动。
最主要的是之前有签订《交房保证金协议》，如果房子内部家具家电完整，就交回给业主保证金。 如果家具家电确实有缺失，那么经过双方协商后可以在保证金里面进行抵扣。
- 如果交房时家具家电出现损坏甚至被搬走，而交房保证金无法弥补时，买方通常很难找到卖家去索赔。所以最好在当初约定交房保证金时，尽量把保证金的数额做大。
- 户口问题也是交房时容易忽视的地方，所以在交房前，最好在房屋所在地的公安局查阅业主的户口是否已经迁出。
- 一般约定由买家支付，买家最好在签订预约买卖合同（定金协议）之前谈好中介费，这样能最大限度降低中介费比率。
- 切记：不要在没有过户前将所有中介费全部缴纳！最次可以分别在签订金合同、网签、贷款、过户时分批给付。 如果一次性给付，出现纠纷中介费基本上要不回来，诉讼的话也是费时费力费钱。
- 如果买方卖方一方出现违约，则中介费由违约方支付。
- 签订了预约买卖合同（定金协议）之后，买卖双方如果和平解约，均无过错和违约，则无需全额支付中介费，可以谈部分劳务费； 如果是一方不想买或者卖解除合同，则视为该方出现违约，仍需支付部分中介费。 （所以如果没签网签不想买了，偷偷联系卖家，争取取得卖家的谅解，适当给卖家一些补偿，到中介达成和平解约是最大化减少损失的办法。）
- 签订了正式买卖合同（网签）之后，如果买卖双方和平解约，仍需支付全额中介费。中介费的全额收取是以正式买卖合同，即网签合同为标准。 （所以有些不良中介即使明知房子有问题，仍会想尽办法欺骗你网签； 但是你诉讼的话，一来要取证证明存在欺骗很难，二来费事费力费财，所以跟中介沟通的任何过程都要录音）
- 如果买卖双方不能履行合同是因为中介方过错导致（需要强有力的证明，如录音），中介费无需支付，买卖双方若能证明自己有损失，可以让法院支持中介方赔付。
- 请先自行了解二手房交易过程中的各种税费， 税费一般跟房屋属性有关系，譬如满5满2，唯一不唯一，动迁，商品房等等。
- 签订定金协议或者网签合同时，最好明确由买方，卖方支付的税费种类和比例。
譬如：交易过程中产生的契税1%和个税1%由买家承担，其他税费由卖家承担。
解释说明：部分中介或卖家会隐瞒房子真实需要缴纳的税费，例如
- 遗产税20%，一旦网签了，违约或者交遗产税都要房屋总价20%的额外支出，巨亏只能往肚子里咽。
- 隐瞒或欺骗满5满2，唯一不唯一等信息，签了合同后才告诉你税费多了几个点。
- 尽量找大型连锁的有品牌口碑，先上网查询了解一下中介口碑；不要贪图便宜找夫妻店。
- 大部分中介都是学历比较低的，或者来自XX省的（这边不明确写了，避免地域黑，自行网上了解）。 不要跟他们硬刚，能协商解决的尽量协商解决，逼急了他们会想尽办法整你。
- 由于因中介原因房屋交易出了问题，所有中介都会死皮赖，如果你没有强有力的证明，诉讼也不会成功，只能吃亏，所以录音或者让中介签一些保证书很重要....
- 在没有网签之前，买卖双方可能已经某些原因导致无法交易，但双方都愿意和平解约；此时中介不会同意你们解约，你们可以自己制作解约协议，无需中介参与。 如果买家付了中介费，可能比较麻烦，一般要通过司法途径才能要回中介费；如果没有付中介费，中介一般也拿你们没办法，心情好的话可以支付点劳务费。
- 原则上能自行协商解决的协商解决，解决不了的才诉讼。建议买卖双方先自己谈，不要让中介掺和进来，因为中介只想促成网签，拿到全额中介费； 中介进来，买卖双方谈崩概率变大，买卖双方打官司，输的一方付中介费。
- 如果有律师朋友咨询，说明你的诉求，为了能够让法院支持你的诉求，你能提供的证据。
- 法院不是你家开的，谁去诉讼需要提前支付诉讼费（几千块）；原告还需要请律师（律师费看标的，标的越大，律师费越高）； 败诉方最终支付诉讼费。除非买卖双方有约定，律师费最终还需要自己付的。